苏州2013年房地产市场总结报告

2013年，对楼市而言是不平凡的一年。从年初新国五条的横空出世，到各地细则的相继落地、房产税的调整，三中全会的召开。在这种大环境下，2013年的苏州楼市的整体表现情况如何呢？

据监测数据，苏州市场2013年1-12月，新增上市商品住宅共77745套，较2012年同期增加24239套；成交总面积907.45万平方米，同比去年同期上涨40.28%。但从成交量来看，无论是套数还是面积都较2012年大为缩水。因今年政策性住房（定销房）推出及成交大幅缩水，对总量的影响较为明显。宅地市场推出和成交均比较火爆，刚性需求依然是今年的主流，改善性“一步到位”需求年末表现抢眼。

1. 2013年苏州市场成交量跌价升 价格指数月均超过1.2万元

2013年苏州新建住宅价格指数为12530元/平方米，同比上扬6.40%，7月最高涨至12774元/平方米，苏州新建住宅价格指数同比已经连续14个月上涨。

从供应方面来看，2013年，开发商推盘力度相比去年速度加快。1-11月，苏州市商品住宅新增供应套数为68098套，较2012年同期增加19899套，增幅为41.29%；新增供应总面积801.12万平方米，同比去年上涨36.06%。新盘入市量大且持续走热。

从月度成交来看，刚需市场全面释放，整体市场表现较为稳定。除1、2月份受假期影响偏低外，平均每月成交套数稳定在5000套以上。2013年整体成交主力依旧是刚需一族，在去年楼市回温年观望的刚需置业者，今年纷纷选择出手。随着万科玲珑东区、朗诗东吴绿郡、万科金域平江、姑苏金茂府等品质楼盘的推出，改善购房者也成了今年购房热的主力。

今年整体楼市成交热，与苏州2013年各项规划配套的落实跟进密不可分。轨交2号线的开通在即，大型综合体、商业配套的开建及开业，学区的大力新建和落实等系列城市发展进度的工程，促进了苏州2013年住宅市场的升温。

吴中、园区仍是成交主体 毛坯房依然是苏州市场的主流

从不同区域来看，吴中、园区仍是成交主体 2013年1-11月全市商品住宅（不含保障性

住房）总成交面积654.37万平方米，较去年同期增加112.21万平方米，增幅高达20.81%。其中园区成交面积233.92万平方米，占比36%，在全市占比最高；吴中区成交面积199.38万平方米，占比31%，园区和吴中区成交占据全市成交半壁江山。按成交类型来看，毛坯房依然是苏州市场的主流。

2. 刚需产品是主流，品牌房企项目更具市场竞争力

品牌房企项目更具市场竞争力 成交前十名的楼盘多为品牌房企旗下项目，如中海、九龙仓、招商、旭辉等，这说明多数购房者更看重品牌企业实力和号召力。2013年苏州热销项目套均面积105平方米，单价10300元平方米，套价110万，属于主打中小户型的主流刚需产品。另外热销楼盘从原因上可以归结为：

1）. 以价换量，价格引导去化的模式在区域市场中表现突出； 2）. 新盘或新组团低价入市，团购优惠吸引购房者； 3）. 品牌+营销+口碑等多种因素促成；

在2013苏州别墅项目销售套数排行榜TOP10中，园区项目以7盘的优势一枝独秀。吴中区则为3盘。随着产品入市的节点变化，平均每个月都会有1-2个项目“异军突起”，其中中海独墅岛表现优异，并一举成为1-11月别墅榜销冠。

顺应市场大势，紧跟需求变化，优化产品体系成就标杆地位

凭借项目众多或者大体量热销项目，中海、九龙仓、招商名列前三甲，本地房企仅建屋入围前十。中海等品牌房企顺应市场大势、把握市场主流需求、优化产品体系、适时调整产品策略和营销战略，成就在苏州房地产市场的标杆地位。

2013年，开发商推盘力度相比去年速度加快。2月受春节假期的影响，新增供应仅为9.31万平方米；3-4月，在楼市传统旺季“金三银四” 的推动下，住宅供应迅速攀升，3月是上半年住宅上市最高峰，同比上涨1.40%。下半年伊始，新上市房源大量涌入， 7月份新增住宅供应量达全年之最，推出120.40万平方米，环比上涨79.70%，同比攀升144.96%。随着“金九”、10月份住博会、秋季房交会等一系列活动的开展，开发商加大推盘力度，新增供应市场表现突出，改善型的大中户型比例逐渐在增大。

从区域推地来看，随着苏州市园区的日益完善和姑苏区拆迁难度大且建设难度大等条件的制约，苏州主要推出地块为吴中、相城和高新区。

2013年土地市场供应积极，与去年数据相比，今年土地市场成交面积达到了去年同期的2倍多，土地市场的火爆程度可见一斑。国家对于房地产频繁的调控并未对苏州的楼市造成很大的影响。 大中小房企还是一如既往的看好苏州楼市，都在取得不错的销售成绩之后，继续制定未来的宏伟计划，纷纷出手置地。

3. 2014年苏州市场总体或将继续平稳，呈小幅上升态势

整体来看，苏州楼市受益于较为平稳的政策环境，加之本身房价万元左右相对合理，并无太大挤压空间，2013年住宅房价整体平稳上行。在经济形势向好，货币政策保持稳健，房企布局回归的背景下，预计2014年苏州市场总体或将继续平稳，小幅上升态势。

政策方面：政策稳健，苏州市场迎机遇和挑战。

展望2014年，国家土地制度、财税制度改革将进一步推进，房产税等相关长效机制有望逐步确立。中长期来看，不动产登记、财产公示等制度出台，房地产税改革试点的进一步扩大，将进一步促进长效机制的建立和完善，限购限贷等行政性措施才有望逐步退出，促使房地产业发展更加健康。在全面深化改革的大背景下，苏州房地产业也必将迎来更加市场化的机遇和挑战。

市场方面：成交量或将有所走高，但价格将以平稳为主，难有大幅度攀升。

上半年“国五条”出台，释放调控继续收紧的信号， 3月份新房成交迎来了上半年高峰。但是由于没有地方细则出台，“国五条”对苏州市场抑制作用有限，苏州房地产市场继续去年下半年的上升惯性，虽然成交量环比去年下半年略有减少，但同比增长较快。随着年末品牌房企踊跃拿地，2014年住宅价格上涨预期依然存在，全年来看，苏州市场刚性需求及改善型需求庞大，房地产市场总体好于去年，房价走势仍将以平稳为主，难有大幅度的攀升。

品牌房企：快建快销模式依然是主流，全年销售额将大幅增长。

2013年，苏州市销售额排名前十的房企总销售额与去年同期大幅增长，品牌房企项目更具市场竞争力，成交占比加大，成交集中度有所提高。另外，2013年以来，由于房企销售业绩表现良好、资金充裕且库存下降，对未来市场预期看好，导致房企购地补仓意愿强烈，苏州市场优质地块普遍引起品牌房企激烈竞价，普遍溢价成交，推高土地市场热度。